Obligaciones del promotor inmobiliario: Entregas a cuenta

La Ley 20/15 de 14 de julio de 2.015  de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, modifica la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación introduciendo nuevas obligaciones que regulan la percepción por el promotor inmobiliario de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, dotando de mayor seguridad jurídica al comprador.

El promotor que reciba pagos anticipados deberá:

– Garantizar -desde la obtención de la licencia de edificación por seguro de caución o bien aval solidario -, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales e impuestos aplicables, para el caso de que la construcción no se inicie o no se entregue en los plazos convenidos.

– Abrir una cuenta bancaria especial para que los adquirientes depositen las cantidades anticipadas y el promotor sólo podrá disponer de estas cantidades para atenciones derivadas de la construcción.La entidad de crédito exigirá para la apertura de la cuenta especial- y bajo su responsabilidad-  que se acredite la garantía del contrato de seguro o el aval.

Asimismo, la ley indica que el promotor puede ofrecer como garantías un contrato de seguro de caución o un aval solidario.

Si opta por el contrato de seguro de caución los requisitos serían:

1.- Existencia de una póliza individual por cada adquirente identificando el inmueble de la adquisición.

2.- La suma asegurada incluirá la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, incluidos los impuestos e incrementada en el interés legal desde la entrega del anticipo hasta la entrega de la vivienda.

3.- El tomador del seguro será el promotor y será el obligado al pago de la prima. El asegurado será el adquirente o adquirentes que figuren en el contrato de compraventa.

4.- El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor NO será excepción oponible.

5.- La duración del contrato no podrá ser inferior a la del compromiso de construcción y entrega de la vivienda, aunque cabe la posibilidad de prórroga.

En el caso de que la garantía otorgada por el promotor consista en un aval, la ley establece los siguientes requisitos:

1.- Deberá emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crédito por la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa.

2.- En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, e igualmente previo requerimiento al promotor para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta sin que éste haya procedido a su devolución en el plazo de 30 días, el beneficiario del aval podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades.

3.- Transcurrido el plazo de 2 años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval.

Por otro lado, en los contratos de compraventa deberá figurar la siguiente información según señala la ley:

1.- La obligación del promotor de la devolución de las cantidades percibidas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables más los intereses legales en caso de que la construcción no se inicie o no se termine en los plazos convenidos

2.- La referencia del contrato de seguro de caución o aval entregado como  garantía, así como entrega del documento y designación de la cuenta especial en la que el adquirente deberá efectuar las entregas de las cantidades a cuenta.

Una vez expedida la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o documento equivalente y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al adquirente se cancelarán las garantías otorgadas por la compañía aseguradora o entidad avalista.

Indicar que en la publicidad que realice el promotor para la promoción de las viviendas deberá constar la entidad aseguradora o avalista garante, así como la entidad de crédito en la que figura abierta cuenta especial.

El incumplimiento de la obligación del Promotor de constituir la garantía exigida dará lugar a una sanción de hasta el 25% de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o la que corresponda según lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.

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