Gastos en la compra de una vivienda: IVA, ITP y AJD

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Todo aquel que se enfrenta a la compra de una vivienda se le presentan muchas inquietudes y dudas, no solo por la planta, metros, dormitorios, precios, orientación o localización, también sobre los impuestos que repercuten a la hora de adquirir una vivienda, ya sea de obra nueva o segunda mano. ¿Conoces los gastos de la compra de una vivienda, será IVA o ITP?

Generalmente, este tipo de operaciones están sujetas a la solicitud o subrogación de una hipoteca en la que recae sobre ella un alto % del precio de la futura compra, y conllevan una serie de gastos propios.

Muchos clientes nos preguntan los gastos adicionales de esa futura inversión, ITP o IVA,  además de preguntarnos que son los actos jurídicos documentados, más conocidos como AJD.

Voy a intentar explicar, cuando repercute IVA e ITP en una operación inmobiliaria.

El IVA es estatal, sin embargo el ITP depende en nuestro caso de la Junta de Andalucía, que es la oficina liquidadora.

IVA- Impuesto de Valor Añadido

Como norma general podríamos decir que si se trata de una primera transmisión, esta operación va siempre con IVA.

Por ejemplo, imaginar la compra de una vivienda de obra nueva, donde el promotor está construyendo un bloque de viviendas plurifamiliares en el que estamos interesados. En este caso, los pagos que hagamos desde la reserva hasta la entrega de llaves vendrá repercutido con un IVA reducido del 10%.

Así que, el importe de la compra será el resultado de multiplicar el precio de la vivienda por el tipo impositivo vigente del 10%, aunque para viviendas de protección oficial será del 4%.

Cuando adquirimos una vivienda de obra nueva, es importante conocer que los anejos que vienen incluidos en la escritura tienen una limitación de un max. de 2 plazas de garajes y un trastero, con lo que existirá un ahorro de IBI al ser una solo finca registral, además de generar un solo recibo de IBI. Si quisiéramos adquirir una plaza más, esta vendría repercutida al 21% de IVA.

  • El Iva normal es al 21%
  • El Iva reducido es al 10%, en obra nueva
  • El Iva super-reducido es al 4% en viviendas protección oficial.

Si compramos en Canarias, Ceuta y Melilla, estas ciudades están sujetas al Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) en el primer caso; y al Impuesto sobre la producción, los servicios y la importación (IPSI) en el resto.

Algo fundamental es analizar en primer lugar la incidencia del IVA sobre la operación:
¿No sujeta, sujeta y exenta?

Tener en cuenta la condición de sujeto pasivo del transmitente. Existen operaciones sujetas pero exentas de IVA que pueden renunciarse, como es el caso de terrenos edificables, pero el adquirente debe ser sujeto pasivo con derecho a deducción.

ITP - Segunda Transmisión

Imaginemos la compra de una vivienda de segunda mano, pues aquí entra en juego el impuesto de transmisiones patrimoniales o más conocido como ITP, que en nuestro caso se trata del 8%, aunque la horquilla puede oscilar desde el 6% al 10%.

El ITP se paga en las segundas y posteriores transmisiones, y son las comunidades autónomas quienes determinan el tipo de gravamen.

Es importante conocer que se dispone de un plazo de 30 días hábiles desde la formalización de la operación para abonarlo en Hacienda.

Casos especiales:

Volviendo al IVA, a veces este impuesto no se aplica, ya que podemos estar exento, por ejemplo en operaciones donde un empresario que posee un terreno edificable y quiere venderlo a un comprador que es “sujeto pasivo de IVA”. En este caso podemos renunciar a la excepción y que este comprador pueda beneficiarse de IVA.

Este tipo de actuación es conveniente, ya que el ITP se pierde y el IVA puede ser deducible, a veces es mejor pagar un 10% de IVA que un 8% de ITP

Los tramos del ITP:

Existen normas por el que podemos beneficiarnos de una ITP más bajo cuando vayamos a comprar una vivienda, por ejemplo:

  1. Cuando tengamos una operación que no supere los 130000€
  2. Seamos menores de 35 años
  3. Se destine como primera vivienda.

O 180000€ cuando se trate de una persona con discapacidad mayor o igual al 35%, donde el impuesto impositivo será del 3,5%.

Otro tipo reducido y muy interesante para profesionales del sector, es el tipo reducido del 2%, solo posible como inversión a corto plazo, siendo el objetivo revender el activo en 5 años desde la compra. “Es importante incluir este acto en tu declaración con el epígrafe correspondiente, y en la escritura hay que añadir que se tratará de un en activo circulante”.

Si después de 5 años, no vendemos la vivienda, tendremos que ingresar la diferencia hasta el 8%.

Hay una regla que es, cuando repercute IVA, no habrá ITP

AJD - Actos Jurídicos Documentados

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados más conocido como AJD, es un impuesto que grava en lo referente a la compra de una vivienda lo relevante es la modalidad de Documentos Notariales (DN). Este impuesto tiene una cuota variable y otra fija, que dependiendo del tipo de vivienda que compres, incluirá uno o las dos cuotas.

  • La cuota fija hace referencia al papel timbrado en el que deben extenderse los documentos notariales y se cifra en 0,30 euros por pliego y 0,15 por folio.
  • Por su parte, la cuota variable se aplica cuando el objeto de las escrituras es inscribible en los Registros de la Propiedad, Mercantil o Industrial y de Bienes Muebles; es decir, la cuota variable sí es aplicable a la compra de una vivienda. En este caso, la cantidad a pagar dependerá del porcentaje aprobado por cada Comunidad Autónoma, que oscila entre el 0,5% y el 2%.

En resumen, si has abonado el ITP entre los impuestos por compra de vivienda de segunda mano sólo tendrás que hacer frente a la cuota fija mientras que, si hablamos de obra nueva, deberás abonar las dos. Como en el caso del ITP tendrás 30 días hábiles para su pago.

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