Boom Inmobiliario o estabilización inmobiliaria

Ya han pasado algunos años desde que el boom inmobiliario nos abriera los ojos de esa felicidades ficticia que todos vivimos. Hace una década, justamente el pasado 15 de septiembre, cuando el Tesoro de Estados Unidos y la Reserva Federal dejaron caer a uno de los bancos de inversión más importantes del país, Lehman Brothers. Un hecho que aceleró el estallido de una de las crisis financieras más devastadoras y complejas que han existido desde la crisis de 1929.

“Sin duda la pero crisis financiera de la historia”. ( Como dijo el entonces presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke).

Esta crisis global comenzada por EEUU, actuó como un dominó en Wall Street, arrastrando a las demás bolsas internacionales y provocando un desplome generalizado en todo el mundo. Varias economías de países como Grecia, Irlanda, Portugal y Chipre fueron rescatadas por la Unión Europea. España necesitó de ayuda económica para recapitalizar su sistema bancario.

La crisis de 2008 no fue un accidente, fue resultado de una industria que estaba fuera de control.

¿Qué originó la crisis del 2008?

Existe un dialogo de la película Malas noticias , en la que *Henry Paulson interpretado por el actor William Hurt, se reúne con su equipo, y de repente nos explica cual fue la razón de todo esto:

Las compañías de Wall Street empezaron a conceder “paquetes de préstamos para viviendas”, esos paquetes los vendía a inversores. Con esta acción ganaban mucho dinero. Que pasó, que los prestamistas ya habían concedido préstamos “a personas con crédito”, es decir personas solventes que podían pagar dichas hipotecas.

No contentos y con ganas de ganar más dinero, comienzan a dar préstamos a personas que, en principio, “nunca podrían haber accedido a ellos”- conocido como prestamos Subprime. Esos prestamos malos, se juntan con los buenos, forma las *CDO y se califica el lote en muchos casos por agencias externas de calificación como triple AAA, es decir sin ningún riesgo, lo que se vende por todo el mundo.

¿Que piensa el americano medio? Pues si los bancos, que son tan listos me prestan dinero a mi, es que puedo pagarlo, y ya de paso pido un poco más y me compro un coche. Todos buscaban alcanzar el sueño americano.

Como los bancos sabían que los títulos con hipotecas basura eran un riesgo,  para intentar controlar este riesgo, el banco contrata a una aseguradora, ¿cual? pues AIG, si hay impago, ésta lo cubrirá. Los bancos quitan así el riesgo del medio y pueden seguir invirtiendo más.

AIG decidió asumir ese riesgo como aseguradora, porque ganaban grandes honorarios. ¿El problema? AIG aseguro a multitud de bancos, era un riesgo que no podia cubrir, pero pensarón que el precio de la vivienda seguiría subiendo y subiendo, pero contra todo pronóstico, baja.

Los intereses suben y “el comprador de la casa no paga”. Los hipotecarios se hunden y AIG tiene que pagar todos los impagos en todo el mundo y al mismo tiempo. Todos los bancos a los que aseguró registran pérdidas masivas el mismo día. Y todo el sistema financiero se hunde.

En la película, preguntan ¿Por qué no fue regulado? y Poulson contesta. “Nadie quería. Ganaban mucho dinero”.

La banca se convirtió en una pelea tonta, de ‘Yo la tengo más grande que la tuya’, según Willem Buiter, economista jefe de Citigroup.

La tercera mayor aseguradora del mundo rozaba la insolvencia y el Gobierno de EEUU acudió al rescate en septiembre de 2008 para evitar lo que habría sido el mayor cataclismo mundial desde el ‘crack’ del 29.

¿Nueva Burbuja inmobiliaria?

Nos encontramos en un periodo expansivo de la economía y muchos amigos , conocidos y compañeros de trabajo me sueltan la frase;

“Otra burbuja”. ¡Ya verás!.

Pues no lo creo, y quiero pensar que vamos más a una estabilización inmobiliaria que a otro boom. Es verdad que el número de compraventas alcanzada hasta hoy, muestran una de las mejores cifras de los últimos diez años, según el Instituto Nacional de Estadística.

Lo que si existe es un elevado dinamismo de desarrollos inmobiliarios por parte de socimis y grandes promotoras con una gran capacidad para desarrollar este tipo de proyectos, proyectos muy enfocados al cliente, vanguardistas y una relación calidad-precio que se ajustan a la demanda existente, si olvidar la protección jurídica que hoy día rodea a todos estos proyectos. Estas compañías además poseían suelos entre sus activos que después del baile bancario, empiezan a desarrollar.

Por otro lado, podemos destacar que a pesar de los interesantes precios €/m2 de muchos suelos finalistas que actualmente mueve en el mercado, como las promotoras miran con lupa este tipo de activos antes de decidirse.

El papel de las constructoras es imprescindible en esta ecuación, se tienen que adaptar a las nuevos diseños arquitectónicos y nuevos materiales, con lo que necesitan personal cualificado.
A tener en cuenta la escasez de personal junto a la subida continuada de los materiales de construcción.

¿Qué pasan con los tipos de interés?

Ya sean variables o fijos, están mejor que nunca, pero a pesar de ello las concesión de hipotecas se miran con lupa, algunas llegan hasta el 100% “en casos muy concretos”, los análisis de riesgo mucho más precisos que antes.

El comprador

Ciudades como Madrid, Barcelona y Málaga son las capitales que más crecimiento han obtenido, seguido de la Comunidad Valenciana y Baleares. A destacar otras zonas como Benidorm, Valencia, Alicante, Menorca e Ibiza viven un alto dinamismo en la actividad.

Sin embargo otras como Murcia, Almería y Jaén sufren de un estancamiento más acusado de la actividad.

El Alquiler

El precio del alquiler se ha disparado provocando una disminución considerable en los alquileres de Larga Temporada a favor del Vacacional, con un incremento de precios desorbitado. ¿Boom del alquiler?

Existe una sobre-oferta este tipo de viviendas, y muchos propietarios, sobre todo los de 1 dormitorio ya optan por vender o pasarse al alquiler de larga temporada, sin duda una estupenda apuesta, ya que la poca oferta existente provoca rentabilidades mucho más interesantes que el vacacional en la mayoría de los casos.

Para finalizar, decir que todos los actores que formamos parte de este sector, debemos de ser coherentes con las acciones que llevamos a cabo, para no tener que volver a ver otra crisis que afecte a millones de personas, que vieron cómo perdían sus ahorros, sus trabajos y sus casas.

Películas y documentales sobre la crisis financiera del 2008:

*Henry Poulson:

El presidente mejor pagado de Wall Street, en Goldman Sachs.

Fue nombrado por Bush en 2006 Secretario del Tesoro. Paulson vendió sus acciones al entrar en el Gobierno, pero no pagó impuestos por una ley aprobada por el padre de Bush. Goldman Sachs fue una de la empresas que vendió activos basura a sus clientes con absoluto conocimiento.

Las agencias de calificación ganaron miles de millones dando altas calificaciones a valores de riesgo. Moody’s, la más grande, cuadriplicó sus beneficios entre 2000 y 2007. En los posteriores juicios a los responsables de estas agencias, la calificación que habían dado, dijeron, tenía que ser tratada como lo que era: sólo una “opinión”.

*¿Qué son los CDO?

Sólo el 20% del monto total está representado por los paquetes de la clase AAA; entonces, para facilitar su venta, se decidió reempaquetar las “subtajadas” de menor calidad en nuevos bonos que, además, incluyeron otro tipo de préstamos. Estos nuevos instrumentos son los CDO (colletaralized debt obligations).

Aquí viene lo que algunos llaman “magia” porque a través de la ingeniería financiera se logró combinar múltiples B y convertir ciertas tajadas en AAA. Muchos se preguntan cómo la diversificación de las B las puede convertir en triple A.

Estos CDO fueron comprados por fondos de pensiones, compañías de seguros, fondos mutuos y bancas privadas de distintas partes del mundo entre 2005 y 2006. A juicio de José Manuel Silva, director de inversiones de LarrainVial, el problema está en que muchos de estos modelos no han funcionado y los incobrables han sido más altos de lo esperado. Algunos han funcionado y otros no, pero lo difícil de esto es que nadie sabe qué hay dentro de un CDO, lo que finalmente llevó a congelar el mercado de este instrumento.

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