2019 y el futuro del Real Estate

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2018 está llegando a su fin, y empiezan aparecer estudios y previsiones para el año que viene. Los medios especializados y profesionales del sector, ya arrojan las previsiones que nos deparará el nuevo año.

A finales del 2016 vimos un resurgir dentro del mercado de inversión en el real estate y la vuelta de las grandes inmobiliariasSocimis y las Joint Ventures para proyectos muy concretos, junto a una demanda exigente y activa.

La entrada en el sector inmobiliario de las SOCIMIS (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) hace ya unos años, han propiciado el renacer de este apasionante sector, cuyo número alcanza las 65 empresas cotizadas que está aportando mucho dinamismo a los fondos inmobiliarios internacionales.

Las Socimis no es una creación nueva, ya en los años 60 EEUU ya la había creado con el nombre de REIT, (Real Estate Investment Trust).

Esta alegría del sector residencial tras la crisis ha sido desigual, destacando una rápida recuperación en los centros urbanos de las principales ciudades como Madrid, Valencia, Málaga, Baleares o Barcelona, puntas de lanza de este nuevo mercado de la vivienda. A pesar de ello, aún existen zonas en las que la actividad constructora es mínima.

Estas subidas también está provocando una mayor dificultad para acceder a una vivienda en propiedad en determinadas ciudades y puntos turístico de interés.

Según datos de Tinsa y ante la escasez de oferta, en noviembre el encarecimiento de las casas en las grandes ciudades fue del 9,4% frente al 5,6% de media de todo el país.En la costa mediterránea, el incremento interanual fue del 7,8%.

Para el 2019 se prevé que el mercado siga encareciéndose un 5,7% en 2019, algo que ya se intuía, pero con una demanda más moderada.

Por otro lado, ni la polémica con el pago del impuesto hipotecario del 16 de octubre, sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) no ha podido detener la escalada positiva del mercado. Según datos del INE, la compraventa de viviendas totales ha alcanzado en lo que las 43.536 compraventas de viviendas en 2018. Lo que supone un incremento interanual, respecto al mismo periodo de 2017, del 15,8% y un 35,85% respecto al 2008.

Según los datos del INE, Murcia ha presentado un importante incremento interanual en la compraventa de vivienda con un 51,2%.De cerca sigue Navarra 41,3%.

Andalucía 25,9% y la Comunidad Valenciana 17,7% siguen mostrando un crecimiento sano y sostenido. Sin embargo en Madrid parece haber un estancamiento en su crecimiento.

Aragón (-0,7%), Baleares (-5,2%) y Canarias (-6,8%) son las que más han caído interanualmente.

Debemos destacar el aumento en el número de compraventa de vivienda nueva, un total de 8.016 viviendas nuevas, el 9,8% interanual.

Sigue el predominio de las viviendas transmitidas libres con el 90,3%  con un bajo inicio de viviendas protegidas con tan solo el 9,7%.

Lo que está claro y todos los expertos coinciden es que la actividad promotora residencial ha despuntado este 2018, con un considerable aumento en el número de visados y nº de viviendas en ventas, con una producción que rozará los 100.000 visados de obra nueva, una cantidad considerable si la comparamos con los años anteriores.

Otro dato a tener en cuenta es como este año seremos capaces de superar la barrera del medio millón de casas vendidas, una cifra que nos indica el buen estado de salud del sector y aún alejado de esas 800.000 viviendas de los años 2006 y 2007.

Las promotoras destacan que el 2019 será un año de modernización, un país que necesita entre 120.000 y 140.000 casas nuevas al año, se prevé que acabemos este año con las 100.000 unidades visadas.

Se prevé una oferta de vivienda en aumento y recorrido por delante, con un crecimiento sano para los próximos años”.

Created with Highcharts 3.0.10Mes de SEPTEMBRE27,65825,01120,07618,15512,75012,82810,6058,8906,0915,9927,2998,01934,06520,44217,52817,91513,00113,22613,16218,09024,77628,80531,69334,750TotalVivienda usadaVivienda nueva2007200820092010201120122013201420152016201720180k20k40k60k80k

BANCA Grado de endeudamiento

El acceso a la vivienda para los españoles se va a ver dificultado con un aumento del esfuerzo hipotecario, según el Informe Sectorial Diciembre 2018 elaborado por CaixaBank, el esfuerzo que realizan las familias para la compra de una vivienda mediante hipoteca, es del 32,1% a cierre del primer semestre, aumentará hasta el 34,6% en el cuarto trimestre de 2020. La subida de los tipos de interés, que el banco prevé que se sitúe en torno al 0,75%.

Datos que a la banca no parece preocupar, ya que lo defienden con un aumento mucho gradual del ratio de esfuerzo que en la época del boom inmobiliario, siendo el aumento medio anual en los últimos cinco años del 0,2%, frente al 0,7% entre los años 2000 y 2007. tocando techo en el tercer trimestre de 2008 con un 52,7%.

El Alquiler

El alquiler es otro punto importante dentro de este sector cada vez más complejo y vivo. Los cambios de conducta a la hora de viajar, como la falta de edificios residenciales en venta en las grandes ciudades españolas lo que está llevando a los inversores a cerrar alianzas y proyectos llave en mano con promotoras medianas para levantar viviendas destinadas al alquiler.

La escasez de vivienda en este tipo de régimen han provocado en las grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga, una tarea casi imposible de encontrar.

Promotoras como iKasa, MK Premium, Azora con Áurea Homes, Aquila Capital, Asg Homes,Pryconsa y Avintia con Locare Real Estate son claros ejemplos de una apuesta seria por el residencial de alquiler.

Datos de INE, elpais.com, la Vanguardia, el economista.

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